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Reducción drástica de precios ante alta oferta de inmuebles

4 de septiembre de 2024

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Hay cantidad de asesores inmobiliarios. Hombres y mujeres que se dedican a todo lo relacionado con inmuebles. Ellos necesitan tener mejores habilidades que otros para poder lograr captar un inmueble antes que otro asesor logre convencer al propietario o al cliente comprador, manejando destrezas

Adriana González

En la última década, el mercado inmobiliario del estado Táchira, Venezuela, ha sufrido una notable transformación, influenciada por la situación económica, política y social del país. La venta o alquiler de viviendas se ha visto afectada por los elevados costos, que, a pesar de ser inferiores a los de hace diez años, son prohibitivos para muchos.

Este fenómeno resulta de una disminución significativa de la demanda y una reducción drástica en los precios de los inmuebles, lo que representa un desafío crítico para el sector.

Gerardo Vera, dueño de Inmobiliaria Verax, declaró que los precios de los apartamentos en áreas como Pueblo Nuevo experimentaron una caída de hasta un 100 % en comparación con el año 2013.

Gerardo Vera, propietario de Inmobiliaria Verax. (Foto/Adriana González)

Un apartamento que anteriormente se valoraba en 80.000 dólares, ahora está disponible por 40 mil. Esta situación es el resultado de la disminución del poder adquisitivo de los ciudadanos y la emigración masiva de venezolanos.

Vera destacó que el reto más grande en la actualidad es atraer clientes. Anteriormente, un solo inmueble podría generar interés en diez posibles compradores, mientras que ahora es extremadamente difícil encontrar interesados.

La crisis migratoria provoca una sobreoferta de propiedades. Aquellos que decidieron emigrar suelen poner a la venta sus inmuebles a precios considerablemente reducidos, impactando negativamente en los precios del mercado y desencadenando una intensa competencia entre las agencias inmobiliarias por captar la atención de los escasos compradores.

En el corazón de San Cristóbal, más de 300 residencias, incluyendo casas y townhouses, están actualmente en el mercado, una cifra notablemente alta para un área tan buscada por su proximidad a zonas comerciales. A pesar de la abundante oferta, son escasos los compradores que concretan adquisiciones.

Para una agencia inmobiliaria, el éxito se mide por su habilidad para atraer clientes y discernir aquellos que representan el perfil ideal, ya sea para la compra o venta de propiedades. Es crucial generar confianza al cerrar tratos, especialmente considerando que la mayoría de los compradores residen en el extranjero y buscan invertir a futuro o adquirir bienes para sus familiares como parte de la diáspora venezolana.

Empresarios tachirenses tienen la oportunidad de expandir sus horizontes comerciales invirtiendo en el extranjero, mientras que otros optan por continuar invirtiendo en Venezuela. Aun residiendo fuera del país, su objetivo es contribuir al desarrollo comercial y generar capital en su tierra natal, reflejando un compromiso con el progreso económico de la región.

La Inmobiliaria Verax lleva 14 años en el estado; y durante esta década, en total han hecho felices a más de 8.154 familias, esto lleva a un número de 4.073 operaciones hoy en día.

Fernando Ibarra, asesor de la inmobiliaria Verax. ( Foto/Adriana González)

Explicó que el número de propiedades bajo administración ha disminuido significativamente desde 2013. «En 2013 manejábamos 300 inmuebles en administración, y hoy en día este número ha disminuido considerablemente».

Esta tendencia decreciente también se observa en la frecuencia de operaciones cerradas por los agentes inmobiliarios. Lo que antes era un promedio de cuatro ventas o alquileres mensuales, ahora se ha visto reducido a una única transacción por mes.

Rol de las cámaras inmobiliarias

La Cámara Inmobiliaria del Estado Táchira, bajo la dirección de Libo Puerto, se dedica a ser la voz unificada de los profesionales del sector inmobiliario, protegiendo sus intereses en los ámbitos público y privado. Esta representación es esencial para influir en las políticas que impactan la industria.

Con una presencia de una década en el estado y más de cincuenta años de la Cámara Inmobiliaria Nacional de Venezuela, Puerto enfatiza que “la Cámara nace producto de una necesidad, es un sector muy competitivo, en el cual en el estado existen aproximadamente 70 y algo inmobiliarias que están haciendo esa función o las operaciones de compra y venta”.

A pesar de que muchas de estas agencias estaban afiliadas, algunas enfrentan problemas de solvencia. Ser miembro requiere el pago de una cuota para disfrutar de los beneficios que ofrece la Cámara; y actualmente, la mayoría no está al día con estos pagos.

La nueva administración busca hacer que la afiliación sea más atractiva, comunicando que ser parte de la Cámara conlleva ventajas significativas, ya que los beneficios son colectivos y extensivos a todos los miembros.

Puerto resalta que tienen la intención de expandir su membresía más allá de las agencias inmobiliarias, para incluir también a las empresas constructoras. La Cámara también forma parte del turismo para la creación de plazas o lugares que contribuyan al desarrollo sustentable de las ciudades del estado. Es decir, el fin de la Cámara es aprovechar al máximo los recursos que tienen para poder vivir con servicios públicos de calidad.

Retos del sector inmobiliario

Libo Puerto destacó que el mercado inmobiliario en el estado Táchira es dinámico, aunque recientemente perdió algo de impulso debido a la incertidumbre generada por las elecciones presidenciales. No obstante, después de estos eventos, se espera recupere su ritmo habitual.

— ¿Cuáles son los retos para el sector inmobiliario?

— Yo creo que el primero es la competitividad, porque como se puede ganar tal vez un poco más que en cualquier otra carrera, muchas personas quieren venir a este nicho a trabajar. Entonces tenemos que estar a la vanguardia, capacitándonos todo el tiempo para marcar la diferencia entre toda esa cantidad de asesores inmobiliarios que hay en el sector”.

— ¿Quién es el asesor inmobiliario?

— Son hombres y mujeres que se dedican al sector inmobiliario. Ellos necesitan tener mejores habilidades que otros para poder lograr captar un inmueble antes que otro asesor logre convencer al propietario o al cliente comprador.

— ¿Cuál es el segundo desafío?

— Es el tecnológico. Un asesor inmobiliario que no está en la vanguardia tecnológica va a quedar de último en la carrera, realmente porque hay que saber utilizar las nuevas tecnologías, por ejemplo, la inteligencia artificial, para poder promocionar de manera más efectiva los bienes inmobiliarios que los clientes estén dispuestos a darnos para su venta.

No se quedan atrás las redes sociales como nueva forma de promocionar los inmuebles detalladamente y lograr entrar en la mente del comprador con respecto a su necesidad y su objetivo.

— ¿Y el tercer desafío?

— Es el legal. Yo creo que tenemos que entender que estamos en una sociedad hoy día cambiante y que algunas reglamentaciones o parte de la legislación no se someten a nuestra realidad. Algunos inmuebles no pueden ser alquilados o vendidos porque el dueño tiene problemas de legalización de los documentos, pueden estar pasando por un divorcio, el dueño no se encuentra en el país, no tiene todos los documentos necesarios, entre otros, y esto entorpece la compra del inmueble.

Municipios con mayor venta

El bróker de la inmobiliaria Realtors Company, Libo Puerto, consideró que en todos los municipios se encuentran inmuebles, pero por su localización de la empresa su mayor enfoque de ventas está en los municipios de San Cristóbal y el área metropolitana, como Guásimos, Cárdenas, Andrés Bello y los dos Capachos. También hay operaciones en el municipio Córdoba, “aunque San Cristóbal sigue siendo la zona de mayor actividad inmobiliaria debido a su tamaño y población”.

Realtors Company es una agencia inmobiliaria ubicada en el estado Táchira. Es una empresa con años de experiencia en el sector inmobiliario, cuentan con un equipo de 27 a 28 asesores, quienes se encuentran en constante capacitación para poder brindar el mejor servicio posible.

Según cifras de la Agencia Inmobiliaria REMAX, en todo el municipio de San Cristóbal se pueden encontrar más de 305 casas o Townhouse, 178 apartamentos, 87 locales comerciales en venta. En el municipio Cárdenas 81 casas o Townhouse, 24 apartamentos, 4 locales comerciales.

Ahora bien, en el municipio Guásimos, 42 casas o townhouse, 1 apartamento, 1 local comercial en venta. En el municipio Andrés Bello, 21 casas o townhouse, 5 apartamentos. Estos son los municipios donde la agencia de Remax tiene más ofertas.

Las cifras indican que en los municipios de San Cristóbal y Cárdenas, el comercio inmobiliario es más prominente debido a su ubicación en la zona metropolitana del estado. A pesar de la mayor actividad comercial, encontrar compradores sigue siendo un desafío. Existen casos de ventas directas por parte de los propietarios sin la intermediación de agencias inmobiliarias.

En detalle, una vivienda en San Cristóbal con dimensiones entre 80 y 120 metros cuadrados tiene un costo estimado de 20.000 a 50.000 dólares. Propiedades más amplias, de 180 a 300 metros cuadrados, se valoran entre 35.000 y 50.000 dólares. Las casas aún más grandes, de 250 a 650 metros cuadrados, pueden alcanzar precios de 130.000 a 300.000 dólares, lo cual representa una inversión considerable.

Por otro lado, en Cárdenas, el mercado inmobiliario ofrece casas de menos de 100 metros cuadrados en un rango de 7.000 a 10.000 dólares. Aquellas con superficies de 100 a 200 metros cuadrados se cotizan entre 23.000 y 28.000 dólares. Finalmente, las propiedades de 200 a 600 metros cuadrados varían entre 30.000 y 80.000 dólares, mostrando una mayor accesibilidad en comparación con San Cristóbal.

Esta información es crucial para quienes buscan comprar o vender propiedades en estas áreas, proporcionando un panorama claro del mercado inmobiliario local.

Los costos de venta y alquiler de inmuebles en Táchira varían por la ubicación, el tamaño y el estado del inmueble. En términos generales, el canon de arrendamiento se calcula en función del valor del inmueble. Por ejemplo, para un apartamento valorado en 30.000 dólares, el alquiler mensual oscila entre 0.5 % y 1 % del valor total del inmueble.

Los inmuebles amueblados suelen tener un costo de alquiler más elevado, y aquellos ubicados en zonas de alta demanda también presentan precios más altos.

Capacitación de los asesores inmobiliarios

El principal desafío que enfrentan las inmobiliarias en el estado Táchira es la falta de confianza de los clientes. Muchos propietarios de inmuebles han tenido malas experiencias previas con inmobiliarias, lo que los lleva a desconfiar del sector. Esta situación ha obligado a las empresas del ramo a implementar nuevas estrategias para recuperar la confianza del público, como la capacitación constante de sus agentes y la implementación de sistemas de seguridad jurídica más estrictos.

Son muchos las casas y apartamentos cuyos propietarios los han puesto en venta, varios de ellos ya residentes en el extranjero. (Foto/Adriana González)

Libo Puerto mencionó que tienen un programa que se llama el PREANI, Programa de Estudios Avanzados en Negocios Inmobiliarios, que tiene la Cámara Inmobiliaria de Venezuela para todas las personas que quieran prepararse en este sector. “Se pueden contactar directamente ante la Cámara Inmobiliaria, nosotros les damos los requisitos y va a ser titulado por la Universidad Católica Andrés Bello”.

— ¿Qué comprende el programa?

— El programa de estudios consta de 22 materias distribuidas en seis módulos e impartidas en dos trimestres donde se destaca los temas de formación fundamental, herramientas de cálculo, marco legal inmobiliario, ventas y comercialización, gestión empresarial y su debida certificación.

Es importante la formación continua para garantizar un servicio de calidad. La Inmobiliaria Verax, por ejemplo, cuenta con un proceso de formación interna que incluye 16 materias especializadas, que cubren temas como marketing, fotografía digital, video, economía actualizada y negociación.

Captación de un inmueble

Las agencias inmobiliarias comparan el mercado para poder asesorar a las personas y ellos deciden el precio final de la compra. El asesor inmobiliario Fernando Ibarra, agente de la Inmobiliaria Verax, mencionó los procesos para lograr un cierre final, quien lleva 6 meses trabajando en la agencia.

— ¿Qué formación recibió para lograr ser asesor inmobiliario?

— Todos los martes nos hacen un seguimiento; primero, cuando estamos arrancando nos reunieron, fue como por una semana, donde nos dieron ciertos tips, nos explicaron cuáles son las funciones del asesor inmobiliario, cuándo está como cerrador, cuándo tiene que actuar de ambas puntas, nos indicaron cómo se debe dirigir a las personas para lograr que ellos captar un inmueble.

— ¿Qué estrategias utilizan?

— Conocer un poco al cliente, las necesidades y la infraestructura del inmueble. Nosotros lo que pedimos es el documento de propiedad para la hora de que se realice una negociación, rápidamente se puede contar con todos los datos para hacer el documento que va con la negociación, bien sea de venta o de alquiler.

— ¿Cómo asesoran al propietario que está vendiendo con respecto al costo del inmueble?

— Nosotros hacemos análisis comparativos de mercado, comparamos las características de cada inmueble con otros que estén en zonas que reúnan condiciones similares para poder dar un estimado. Nosotros no damos el precio, nosotros asesoramos, damos herramientas e información al propietario para que con esa información los propietarios tomen la decisión del precio final.

Necesarios créditos bancarios

El empresario constructor Juan Peñaloza ha observado una disminución en los créditos bancarios para la construcción en comparación con años anteriores. Esta situación se debe a la implementación del encaje legal, una medida que exige a los bancos consignar entre un 78 % y un 80 % de sus ingresos al Banco Central de Venezuela.

Esta política limita significativamente la capacidad de los bancos para actuar como intermediarios financieros. Como consecuencia directa, la industria de la construcción experimenta una severa desaceleración en el desarrollo de nuevos proyectos y en la disponibilidad de financiamiento para viviendas.

Peñaloza enfatiza su compromiso con el sector de la construcción, declaró que continuará esforzándose en este ámbito, ya que no están dispuesto a ceder lo que ha logrado con tanto esfuerzo.

Una de las estrategias que incluye el empresario es la venta de propiedades en obra blanca, el cual permite que los compradores personalicen sus viviendas según sus preferencias.

Avisos en cantidad

Al recorrer algunas zonas como urbanizaciones o sectores cerca de calles principales de los municipios metropolitanos, se ven la cantidad de avisos de venta o alquiler de inmuebles por algunas agencias; muchos llaman la atención del transeúnte. Es una estrategia de marketing de las mismas.

En el centro del municipio San Cristóbal se encuentran letreros excesivamente grandes en algunos locales comerciales para su venta o alquiler. Otras agencias optan por utilizar las redes sociales para captar posibles clientes.

Finalmente, el sector inmobiliario en el estado Táchira enfrenta una serie de desafíos complejos, desde la falta de financiamiento y la caída en los precios de los inmuebles hasta la sobreoferta en el mercado.

Las empresas inmobiliarias están adoptando estrategias innovadoras para adaptarse a esta nueva realidad, centrándose en la administración de inmuebles, la formación de sus agentes y la afiliación gremial para proteger sus intereses. A medida que el país enfrenta nuevas coyunturas, el sector inmobiliario seguirá siendo un termómetro clave para medir la salud económica del país.

(Adriana González/Pasante ULA)